店面租約注意事項2026全攻略：使照類組、機電使用權到復原條款，設計施工方帶你簽約前算清成本

2026 年開店，最貴的錯誤往往不是裝潢做太貴，而是租約簽太快。店面租約裡的使用類組、機電使用權、免租期與原狀回復條款，會直接決定你能不能施工、要花多少、退租時還得再賠多少。

你可能已經看了十幾間店面，終於遇到一間人流、租金、門面都順眼的，房東或仲介還催你「這間很多人在問，這週要下訂」。這時候大多數老闆看的是月租、押金、租期三件事，但站在設計施工方的角度，我們最常遇到的狀況是：合約簽了、押金付了，才發現這間店不能開火、排煙管沒地方走、電不夠、招牌不能掛，或是五年後退租要把整間店拆回毛胚。說白了，店面租約其實是你的第一張施工圖，條款寫錯一個字，後面的裝修預算可能多出幾十萬。這篇 2026 年版的店面租約注意事項，用施工現場的眼光拆解租約：簽約前要查哪些文件、哪些使用權一定要寫進合約、錢與時間的條款怎麼談、簽約到進場的一次性成本大概多少，再用一個情境示範讓你看到「用途不符」與「全拆復原」各會讓你多花多少錢，最後整理房東稅務、公證與提前解約這些退場條款。

店面租約注意事項是什麼：租約不是房東的格式文件，而是你的第一張施工圖

店面租約注意事項是承租人在簽訂商業店面租賃合約前，針對建物合法用途、機電與空間使用權、費用分攤、退租復原與稅務責任所做的逐條檢查，主要解決「簽了約卻不能照計畫裝修、裝修成本失控、退場時被追加賠償」三種風險。很多人把租約當成房東準備好的制式文件，看一看金額就簽名，這是最危險的心態。

換個比喻，租約就像你跟房東一起畫的「權利邊界圖」。你能在哪面牆開孔、能在哪個屋頂放冷氣室外機、能把排煙管拉到哪裡、能用多大的電，都由這份文件決定。設計師再厲害，也不能把圖畫在你沒有權利使用的地方。依我們的實務經驗，一間 20 至 40 坪的小型餐飲店，機電與排煙相關工程常佔總裝修預算約 25% 至 40%（2026 年市場行情估算），而這些工程幾乎每一項都牽涉到租約裡的使用權。

為什麼設計施工方比仲介更在意租約

仲介的工作在成交那一刻就結束了，設計施工方的工作卻是從租約開始。仲介在意的是租金、押金、租期這些能成交的條件；我們在意的是「這份合約讓不讓我施工」。例如合約寫「承租人不得變更建物結構與外觀」，聽起來很合理，但如果沒有另外寫明「開設排煙孔、增設招牌、安裝室外機不在此限」，你的餐廳可能連排煙都不能做。

租店面注意事項的核心，是把「你打算怎麼用這個空間」翻譯成合約文字。簽約前先把業態、座位數、需要的電力與瓦斯、排煙路徑、招牌位置想清楚，再回頭檢查合約有沒有保障這些需求。這個順序反過來做，就是先簽約再找設計師，通常代價就是改計畫或加預算。

店面租約影響的三筆錢

一份店面租約會影響三筆錢：進場前的一次性成本、裝修工程本身的成本，以及退場時的復原與違約成本。多數老闆只算第一筆，偏偏第二、三筆的金額更大。以一間 30 坪、裝修約 240 萬至 360 萬元的餐飲店為例（每坪約 8 萬至 12 萬元，2026 年市場行情估算），如果租約沒談好免租裝修期，你可能要多付一至兩個月租金；如果沒談好復原範圍，退租時拆除清運可能還要再花約 15 萬至 40 萬元。這三筆錢加起來，才是你真正的開店簽租約成本。

開店簽租約前的查證流程：使照類組、謄本違建與頂讓設備，一樣都不能省

開店簽租約前的查證流程是在下訂金之前，逐一確認建物使用執照、使用類組、登記謄本、違建狀況與前租客設備權屬的程序，主要解決「業態不合法、空間面積縮水、設備買了卻不是你的」三類問題。這一步做得好，後面的談判才有籌碼；這一步跳過，後面怎麼談都是補破洞。

使用執照與使用類組：你的業態能不能合法營業

使用類組是建築管理把建物用途分成 A 到 I 類的制度，餐飲店歸在哪一類，跟面積有關。依內政部《建築物使用類組及變更使用辦法》附表的使用項目舉例，樓地板面積未達 300 平方公尺的餐廳、飲食店、飲料店屬於 G-3 類，樓地板面積 300 平方公尺以上的餐廳、飲食店與飲酒店、小吃街則屬 B-3 類（資料來源：內政部《建築物使用類組及變更使用辦法》附表，經臺北市法規查詢系統刊載，2026 年 9 月查閱）。所以「餐飲一定要 B 類」並不精確，小型餐飲多半落在 G-3，大型餐廳才需要 B-3，關鍵是你的店面使照登載的類組與你要做的業態是否相符。

換算一下，300 平方公尺約等於 90.75 坪。如果你看的是 25 坪的一樓店面，使照登載為 G-3 店鋪，開一間小餐館通常類組相符；但如果你看的是住宅大樓二樓、使照登載為 H-2 住宅，要做餐飲就可能涉及變更使用，還要檢討防火區劃、逃生避難、無障礙等項目，費用與時間都難以估計。各縣市也訂有「一定規模以下免辦理變更使用執照」的規定，例如《臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法》（臺北市政府，2024 年 12 月修正），面積與分區條件依各縣市附表規定，一律以主管機關最新公告為準。

實務上，你可以請房東提供使用執照影本，或向建築管理單位申請調閱使用執照與竣工圖。我們建議在下斡旋或訂金前就拿到，因為使照上的類組、樓層用途、面積與平面圖，會直接決定設計師能不能規劃廚房、排煙與廁所位置。

謄本與違建：坪數對不對、增建會不會被拆

建物登記謄本可以看出所有權人、面積、是否有抵押或查封。很多店面的後院加蓋、騎樓外推、頂樓增建都沒有登記在謄本上，這些就是違建風險。你以為租到 35 坪，謄本上可能只有 26 坪，另外 9 坪是加蓋。一旦被檢舉查報拆除，你在那 9 坪花的裝修費就付諸流水。

違建的處理依各縣市違章建築處理規定而有不同，新違建通常是查報即拆，既存違建則可能列管或分類處理，細節以各地主管機關最新公告為準。實務建議是：租約裡要寫明「租賃範圍」以謄本與附圖為準，若房東要把加蓋部分一起出租，應另外約定「因違建遭查報拆除時，承租人得減租或解約，已投入之裝修費由出租人按剩餘租期比例補償」。我們在施工時也會避免把廚房、排煙設備等高單價設施放在違建範圍內。

頂讓金與前租客設備：買到的是資產還是負債

頂讓金是前租客把裝潢、設備、甚至客源轉讓給你所收的費用，目前沒有官方統計行情，市場上從約 10 萬元到上百萬元都有（2026 年市場行情估算）。頂讓最大的問題是權屬：前租客賣給你的冷凍庫、排煙設備、電力增設，到底是前租客的財產，還是依原租約已經歸房東？如果房東的新租約寫「現況點交，附屬設備歸出租人所有」，你付的頂讓金可能買到的是房東的東西。

我們的建議是三方確認：頂讓契約要列出設備清單、年份、功能狀況，並請房東在新租約中書面確認這些設備在你租期內可以使用、退租時可以取回或不需復原。前租客的排煙管與電力容量，更要請設計施工方實地勘查，確認管徑、風量與安培數符合你的新業態，很多「看起來能用」的舊排煙系統，其實風量只有你需求的一半。

商業店面租賃合約的機電使用權：水電容量、瓦斯、排煙與室外機位置要寫進合約

商業店面租賃合約的機電使用權條款，是約定承租人可使用的電力容量、給水排水、瓦斯管線、排煙路徑與空調室外機位置，以及增設時由誰申請、誰付錢、退租怎麼處理的約定，主要解決「店面物理上能用、法律上卻不能用」的落差。這一段是站上其他開店文章很少寫的，但卻是我們在現場最常卡關的地方。

電力容量：先算你要幾安培，再決定要不要簽

一般住宅型店面的電力常見單相 60A 至 75A，但一間有電磁爐、製冰機、冷凍櫃、咖啡機與多台冷氣的餐飲店，實際需求可能是三相 100A 以上。電力不夠，就要向台電申請增設或變更用電，需要電機技師或合格電器承裝業配合，時間可能拉長數週到一兩個月，費用視外線條件與內線工程約 5 萬至 30 萬元不等（2026 年市場行情估算，實際以台電與承裝業報價為準）。

租約裡應寫明三件事：房東同意承租人以房東名義或承租人名義申請增設用電；增設費用誰負擔；退租時增設的電力設備是否保留、是否需要復原。多數房東其實樂見電力升級，因為下一個租客也能用，這正是你談「增設費用由出租人分攤」或「不需復原」的籌碼。

給排水與瓦斯：廚房位置由管線決定

廚房、廁所與吧台的位置，往往由既有的排水管與瓦斯管決定。排水需要洩水坡度，一般建議約 1/50 至 1/100，如果排水口離你想放廚房的位置太遠，就要墊高地板或打鑿樓板，前者影響動線與天花高度，後者牽涉結構與樓下住戶。瓦斯則要看天然氣公司是否供氣到該戶、表位與管徑是否足夠，餐飲用的中高壓或大流量需求常需要申請增設，工程約 3 萬至 15 萬元（2026 年市場行情估算）。

租約要確認的是：房東同意你在租賃範圍內打鑿地坪、配置排水與油脂截留器；同意你向瓦斯公司申請增設或變更；如果樓下是其他住戶，漏水責任與保險怎麼分。這些條款不寫，施工時房東一句「我沒同意你打地板」就能讓工程停擺。

排煙管路與冷氣室外機：最常出問題的兩個位置

排煙是餐飲店的生命線。一間 15 至 20 桌的熱炒或火鍋店，排油煙風量可能需要約 5,000 至 12,000 CMH（2026 年市場行情估算，實際以設備廠商與技師計算為準），風管管徑可能要 30 至 45 公分，還要找到合法且不擾鄰的排放出口。排煙管要走外牆、天井還是拉到屋頂，每一條路徑都需要房東與管委會同意。

冷氣室外機也是同樣道理。30 坪的餐飲店常見冷氣需求約 8 至 12 噸（依座位數、廚房熱源與日照估算），室外機可能需要 2 至 4 台，要放在後陽台、屋頂或外牆支架上，都涉及共用部分的使用權。我們建議在租約附圖上標出排煙出口與室外機位置，並約定「出租人同意承租人使用上述位置，並協助取得管委會同意」，這比簽約後才去求房東要有保障得多。

租店面注意事項的空間使用權：招牌外牆、管委會規約、施工時段與室內裝修許可

租店面注意事項中的空間使用權，是指承租人能否在外牆設置招牌、在共用空間施工、在什麼時段施工，以及室內裝修許可由誰申請的約定，主要解決「店面裝好了卻不能掛招牌、不能準時開工、無照施工被罰」的問題。這些看似行政細節，卻會直接吃掉你的工期與開幕日期。

招牌與外牆：房東同意不等於可以掛

招牌涉及兩層規範。第一層是建築與廣告物法規，招牌依尺寸與型式可能需要申請許可，細節依《招牌廣告及樹立廣告管理辦法》與各縣市自治規定而定，以主管機關最新公告為準。第二層是公寓大廈的規約：依《公寓大廈管理條例》第 8 條，公寓大廈外牆面設置廣告物等，除依法令規定辦理外，規約另有規定或區分所有權人會議已有決議並經報備者，應受其限制（資料來源：公寓大廈管理條例，全國法規資料庫，2026 年 9 月查閱）。

換句話說，房東口頭說「招牌隨你掛」，不代表管委會同意。一塊正面招牌加燈箱約 3 萬至 15 萬元，側招約 2 萬至 8 萬元（2026 年市場行情估算），如果裝了才被要求拆除，損失不只是招牌錢，還有品牌曝光。我們建議租約中寫明招牌位置、尺寸上限，並附上管委會或區權會同意的書面文件；若房東無法取得，至少要約定「因無法設置招牌時，承租人得減租或解約」。

管委會規約與施工時段：工期會被時段吃掉

大樓型店面的施工，通常受管委會規約限制。常見的限制包含平日上午 9 點至下午 5 點才能施作噪音工程、假日禁止打鑿、施工前需繳交裝修保證金約 1 萬至 10 萬元、電梯要加裝保護板、廢料不能暫放在公共區域（2026 年常見規約內容整理，各社區規定不同）。一個原本估 45 天的工期，如果每天只能施工 8 小時且週末停工，可能要拉長到 60 至 75 天。

這會直接影響你的免租期是否夠用。簽約前請房東提供規約與裝修管理辦法，讓設計施工方估算實際工期，再拿這個工期去談免租期。這是我們最常幫業主做的一件事，也是多數人沒想到可以拿來談的籌碼。

室內裝修許可：誰申請、誰負責

依《建築法》第 77-2 條與《建築物室內裝修管理辦法》，供公眾使用建築物及經內政部認定的非供公眾使用建築物，其室內裝修應申請審查許可，申請人可以是建築物所有權人或使用人，並由開業建築師或室內裝修業辦理審查、施工與竣工查驗（資料來源：建築法、建築物室內裝修管理辦法，內政部，2026 年 9 月查閱；各縣市審查範圍以主管機關最新公告為準）。多數餐飲、零售店面都屬供公眾使用建築物，因此室裝許可幾乎是必要流程。

實務上室裝許可常由承租人委託設計施工方以使用人身分申請，但需要房東提供所有權狀、使照、同意書等文件。租約應約定「出租人應於承租人申請室內裝修審查許可、變更使用或用電增設時，無條件提供所需證件與同意書」。室裝審查與竣工查驗的規費與代辦費，一般約 5 萬至 20 萬元（2026 年市場行情估算，依面積、樓層與是否需消防審查而定），審查期間約 2 至 6 週，這段時間也應納入免租期計算。

店面租約的錢與時間條款：免租裝修期、押金、租期續約與調漲怎麼談

店面租約的錢與時間條款，是約定免租裝修期長度、押金金額與返還條件、租期長短、續約權與租金調漲機制的條款，主要解決「還沒開張就在燒錢、押金拿不回來、做起來了卻被漲租或不續約」的問題。這些條款的共同點是：它們跟你的裝修投資回收期綁在一起。

免租裝修期：用工期表談，不要用感覺談

免租裝修期是房東讓承租人在裝修期間不付租金或只付部分租金的約定，目前沒有官方統計，市場上常見約 0.5 至 3 個月（2026 年市場行情估算），大面積、長租期或空置較久的物件較容易談到更長。多數老闆的錯誤是直接開口「可以給一個月嗎」，但比較有說服力的做法，是拿出設計施工方估算的工期表。

一張好的工期表會包含設計與估價約 2 至 4 週、室裝審查約 2 至 6 週、施工約 6 至 10 週、試營運約 1 至 2 週。你可以跟房東說：這間店從簽約到開幕合理需要 3 至 4 個月，我們希望免租期能對應室裝審查與施工期間。同時要約定「免租期起算日為點交日，若因出租人未提供證件或既有違規致延宕，免租期順延」，這樣風險才不會全部落在你身上。

押金：店面沒有兩個月上限，但可以談返還條件

很多人以為押金最多兩個月，這其實是住宅的規定。《土地法》第 99 條與《租賃住宅市場發展及管理條例》規定擔保金不得超過二個月租金總額，但依內政部見解與法院實務，營業用店面、辦公室不受此限制，屬契約自由範圍；住商混合的情形則仍有爭議（資料來源：土地法第 99 條，全國法規資料庫；法律百科 Legispedia 整理之內政部函釋與法院判決見解，2026 年 9 月查閱）。

實務上，店面押金常見約 2 至 3 個月租金，精華商圈或短租期物件可能要求 3 至 6 個月（2026 年市場行情估算）。與其硬談金額，不如談返還條件：退租時點交後幾天內返還、可扣抵的項目範圍、復原費用如何計算與舉證。押金 6 個月但返還條件清楚，有時比押金 2 個月但條款模糊來得安全。

租期、續約權與租金調漲

設計施工方最在意的是租期與裝修攤提的關係。一間 30 坪餐飲店投資約 300 萬元，若租期只簽 2 年，每月光攤提裝修就約 12.5 萬元；簽 5 年則約 5 萬元。所以我們通常建議租期至少涵蓋裝修投資回收期，並爭取「承租人有優先續約權」與「續約租金調漲上限」，例如每次續約調幅不超過 3% 至 5%，或參考消費者物價指數調整。

要特別注意的是《民法》第 422 條：不動產租賃契約期限逾一年者，應以字據訂立，未以字據訂立者視為不定期租賃（資料來源：民法，全國法規資料庫，2026 年 9 月查閱）。店面租約一定要書面簽訂，並把續約條件寫死。「屆時雙方另議」這五個字，等於把你三年後的經營權交給房東。

店面租約注意事項的費用盤點：簽約與進場前一次性成本總覽

店面租約的一次性成本盤點，是把簽約當下到開工前必須先付出的押金、仲介費、公證費、復原預備金與機電增設費等項目一次列清楚，主要解決「以為準備了裝修預算就夠，結果開工前現金就被抽乾」的問題。很多老闆準備了 300 萬的裝修預算，卻忘了簽約當天就要先付出 50 萬以上。

先看幾個有官方依據的項目。不動產仲介的服務報酬，依內政部《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》，租賃案向雙方收取的報酬合計不得超過一個半月租金，這是上限而非固定費率，可以協商（資料來源：臺北市政府地政局，2023 年 5 月更新）。公證費依《公證法》與司法院公證費用標準表計算，標的金額以「租期租金總額」與「租賃物公告現值」兩者取高，有押租金者併計；約定逕受強制執行者，公證費加收二分之一（資料來源：公證法、司法院公證費用標準表，經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人事務所說明，2026 年 9 月查閱）。

以月租 10 萬元、租期 5 年、押金 3 個月的店面為例，租金總額 600 萬元加押金 30 萬元，標的約 630 萬元，落在逾 500 萬元至 1,000 萬元級距，公證費約 6,000 元，加上逕受強制執行條款約 9,000 元，實際金額請以公證人試算為準。以下這張表把簽約與進場前的一次性成本整理在一起，行情為 2026 年估算區間，實際依物件條件而定。

項目	行情區間（2026估算）	計算基礎	可談空間
押金	約2至6個月租金	店面不受兩個月限制	談返還期限與扣抵
仲介服務費	上限1.5個月租金	雙方合計上限	可協商比例
公證費	約數千至1萬餘元	依標的金額級距	可約定雙方分攤
頂讓金	約10萬至百萬以上	無官方統計	依設備清單議價
電力增設	約5萬至30萬元	依外線與安培數	可談房東分攤
瓦斯增設	約3萬至15萬元	依管徑與表位	可談房東分攤
室裝審查代辦	約5萬至20萬元	依面積與樓層	納入免租期
管委會裝修保證金	約1萬至10萬元	依社區規約	完工後退還
復原預備金	每坪約3千至1萬元	依復原範圍	限縮復原範圍

把表格加總來看，一間月租 10 萬元、30 坪的餐飲店面，押金 3 個月 30 萬元、仲介費約 5 萬至 15 萬元、電力與瓦斯增設約 8 萬至 45 萬元、室裝審查約 5 萬至 20 萬元，簽約到開工前的一次性支出就可能落在約 50 萬至 110 萬元，還沒算到裝修工程本身。復原預備金雖然是退租時才花，但我們建議在財務規劃上每月提列，30 坪以每坪約 3,000 至 10,000 元計，約需準備 9 萬至 30 萬元。

這張成本總覽也是你談判的清單。每一列都可以問房東一句：「這項你能不能分攤，或者換成更長的免租期？」房東不一定每項都讓，但只要讓一兩項，省下的錢可能就是你的開幕行銷預算。

開店簽租約的情境示範：用途不符與全拆復原，多花的錢從哪裡來

開店簽租約的情境示範，是用公開行情區間組合出一個判斷案例，把「租約沒查清楚」與「查清楚後改談條件」的成本差異量化，主要解決「知道要小心，卻不知道會差多少錢」的抽象感。以下不是特定客戶的真實個案，是用 2025–2026 公開行情區間組合出來的判斷示範。

原本的情況：看中住宅大樓二樓，準備開火鍋店

假設一位老闆想在新北市開一間小火鍋店，看中一間住宅大樓二樓的空間，室內約 42 坪（約 139 平方公尺），月租 9 萬元，仲介說前租客做過補習班，現況隔間拆一拆就能用。老闆預計做 14 桌、約 48 個座位，裝修預算約 380 萬元，希望 3 個月內開幕。他準備付 3 個月押金 27 萬元，另外前租客開價 20 萬元頂讓冷氣與隔間。

設計施工方在簽約前勘查時，發現四個問題：使照登載為 H-2 住宅，做餐飲需要檢討變更使用；大樓規約明訂二樓以上不得作為餐飲使用、不得於外牆設置排煙管；現有電力為單相 75A，但火鍋店電磁爐、冷藏設備與約 10 噸冷氣合計，初估需要三相 150A 以上；前租客的冷氣是家用分離式，總噸數約 6 噸，不足以應付火鍋店的熱負荷。

如果直接簽約：可能多花的錢與時間

如果老闆照原計畫簽約，最可能的發展是：變更使用與規約問題無法解決，排煙管無法合法設置，只能改做不開火的輕食或放棄。此時已付出的押金 27 萬元、頂讓金 20 萬元、仲介費約 9 萬至 13.5 萬元、以及可能已發生的設計費約 10 萬至 20 萬元，合計約 66 萬至 80 萬元，很可能大部分收不回來。就算勉強改做輕食，座位數與客單價都要重新規劃，原本的營收模型等於作廢。

即使規約沒有明文禁止，要把排油煙管從二樓拉到屋頂，風管長度可能超過 30 公尺，風機與靜電處理設備加上管線約 40 萬至 80 萬元，還要處理樓上住戶的噪音與油煙抱怨（2026 年市場行情估算）。這筆錢花下去，退租時依「恢復原狀」條款還得全部拆除。

合理做法：先查證、再改談、必要時換點

合理的做法是在下訂前就完成三件事：調閱使照確認類組、取得大樓規約、請設計施工方做機電初勘。發現問題後，老闆改看一間一樓 G-3 店面，室內約 32 坪，月租 11 萬元，後巷有獨立排煙出口與室外機平台。雖然月租多 2 萬元，但排煙路徑約 8 公尺，排油煙系統約 6,000 至 8,000 CMH 即可滿足 12 桌的需求，工程費約 25 萬至 40 萬元。

簽約時，老闆依設計施工方提供的 14 週工期表，談到 2 個月免租期；房東同意分攤三相電力增設費用的一半；並把復原條款改成「以點交照片與清單所示狀態為準，出租人書面選擇保留之電力、排煙與給排水設施無需拆除」。整體裝修預算約 330 萬元，比原計畫少約 50 萬元，工期約 13 週。

可量測的結果

以這個情境示範來看，換點後可以做到 12 桌、約 44 席，主要走道淨寬維持 90 至 120 公分，用餐區照度約 200 至 300 lux，廚房作業面照度約 500 lux，冷氣配置約 10 噸，排油煙風量約 7,000 CMH。更重要的是，退租時的復原成本從原本可能全拆的約 25 萬至 45 萬元，降到只需拆除裝飾面材與家具的約 8 萬至 15 萬元（2026 年市場行情估算）。多付的月租一年約 24 萬元，但省下的錯誤成本與復原費用，第一年就差不多打平。

店面租約的退場與身分條款：原狀回復、提前解約、房東稅務與公證

店面租約的退場與身分條款，是約定租期結束或提前終止時的復原範圍、違約金計算、押金返還，以及房東身分、稅務與公證效力的條款，主要解決「進場很順、退場很痛」的問題。很多老闆簽約時只想著怎麼開店，但設計施工方看過太多店是在退場時被最後一刀砍得最深。

原狀回復條款：「原狀」到底是哪個狀態

原狀回復（又稱復原條款）是租約中最常引發爭議的一條。依《民法》第 431 條，承租人就租賃物支出有益費用而增加其價值，出租人知情而未反對者，租賃關係終止時應償還，但以現存增價額為限；承租人就租賃物增設的工作物得取回，但應回復原狀（資料來源：民法，全國法規資料庫，2026 年 9 月查閱）。實務上多數店面租約會另外約定排除費用償還，並要求「恢復原狀」，所以關鍵在於合約怎麼定義「原狀」。

如果合約只寫「退租時應恢復原狀」，房東可能主張恢復到毛胚或建商交屋狀態，你就要把天花、隔間、地坪、機電、排煙、招牌全部拆除。以 30 坪店面估算，全拆與清運約每坪 5,000 至 12,000 元，也就是約 15 萬至 36 萬元，若含排煙管、冷凍庫與瓦斯管線復原，總額可能超過 40 萬元（2026 年市場行情估算）。

比較好的寫法有三個重點：原狀以點交當日的照片、影片與設備清單為準；出租人有權書面選擇保留部分設施，被保留者無需復原；約定復原費用上限或以押金為限。我們在施工時也會做一份竣工圖與設備清單，這份文件在退場點交時就是你的證據。

提前解約與違約金

店面租約常見的提前解約條款，是承租人需於一定期間前通知，並支付約 1 至 3 個月租金作為違約金（2026 年市場行情估算）。問題是很多合約只寫房東的權利，沒寫你的權利。如果合約約定「租期內不得提前終止」，你想收店時可能要付完剩餘租期的租金。

建議爭取的是雙向對等：雙方都可以提前解約，都要提前 2 至 3 個月通知，違約金金額相同；並約定「承租人覓得新承租人承接者，免付違約金」。另外，若因不可歸責於承租人的事由無法營業，例如使照類組無法變更、管委會拒絕招牌或排煙，應約定承租人可以無條件解約並全額退還押金。

房東身分與稅務：個人房東、公司房東差在哪

房東身分會影響你的稅務與發票。如果房東是個人，且沒有設固定營業場所、商號或僱人經營出租，依財政部見解不需辦理營業登記，其租金收入是申報綜合所得稅的租賃所得，不開統一發票（資料來源：財政部稅務入口網，2025 年 10 月更新）。如果房東是公司或已辦營業登記，就要開立統一發票並繳納營業稅，你的公司可以拿發票作為進項。

當承租人是公司或行號、房東是個人時，承租人通常是扣繳義務人。依現行規定，租金扣繳率為 10%，約定由承租人代為負擔的扣繳稅款與二代健保補充保費，視同租金收入（資料來源：財政部臺北國稅局新聞稿，2025 年 1 月）；每次應扣繳稅額不超過 2,000 元者免予扣繳，也就是單次租金約 20,000 元以下免扣（資料來源：各類所得扣繳率標準，以財政部最新公告為準）。二代健保方面，單次給付租金達 20,000 元以上，要扣取 2.11% 補充保險費，單次上限 1,000 萬元（資料來源：衛生福利部中央健康保險署，2023 年 11 月更新頁面，2026 年 9 月查閱）。

實務上最常見的糾紛是房東說「我要實拿 10 萬元」。依臺北國稅局的計算例，房東實拿 6 萬元、由承租人負擔扣繳與補充保費時，給付總額要以約 68,267 元計算（資料來源：財政部臺北國稅局，2025 年 1 月）。換算成你的成本，月租 10 萬元實拿，你每月實際負擔約 11.4 萬元左右，這個差額要在簽約前講清楚並寫進合約。

公證：不是形式，而是保護你的裝修投資

公證的價值在於兩件事。其一是強制執行：依《公證法》，公證書載明應逕受強制執行者，例如租金給付或押金返還，可以不經訴訟直接聲請強制執行（資料來源：公證法，全國法規資料庫，2026 年 9 月查閱）。其二是「買賣不破租賃」：依《民法》第 425 條，租賃物所有權讓與第三人時租約對受讓人繼續存在，但未經公證的不動產租賃契約，期限逾五年或未定期限者，不適用此規定（資料來源：民法，全國法規資料庫，2026 年 9 月查閱）。

換句話說，如果你簽了 6 年店面租約、花了 300 萬元裝修，卻沒有公證，房東中途把房子賣掉，新屋主可能不承認你的租約。公證費通常只要數千元至一萬多元，對照裝修投資，這是一筆非常划算的保險。我們的建議是：租期 5 年以上、裝修投資超過 100 萬元的店面，一律公證。

店面租約注意事項常見問題 FAQ

店面租約注意事項中，押金可以超過兩個月嗎？

可以。押金兩個月上限主要是針對住宅，營業用的店面租約依內政部見解與法院實務屬契約自由，常見約 2 至 6 個月租金。與其硬砍押金，不如在店面租約中寫清楚返還期限、可扣抵項目與復原費用的舉證方式。

開店簽租約前，怎麼確認店面可以做餐飲？

開店簽租約前要調閱使用執照，確認登載的使用類組是否符合你的業態，面積未達 300 平方公尺的餐飲多屬 G-3，300 平方公尺以上屬 B-3。另外還要看大樓規約是否禁止餐飲或排煙，並請設計施工方勘查排煙路徑與電力，這三項都過關才簽約。

商業店面租賃合約的免租裝修期一般可以談多久？

商業店面租賃合約的免租裝修期目前沒有官方統計，市場常見約 0.5 至 3 個月（2026 年估算）。建議拿設計施工方的工期表去談，把室裝審查與施工期間都納入，並約定因房東因素延宕時免租期順延。

租店面注意事項裡，退租要恢復原狀是指拆到什麼程度？

這取決於租店面合約怎麼定義「原狀」。如果只寫恢復原狀，房東可能要求拆回毛胚，30 坪店面全拆清運約 15 萬至 36 萬元（2026 年估算）；建議約定以點交照片與清單為準，並讓房東書面選擇保留的設施免拆。

店面租約一定要公證嗎？

店面租約不是一定要公證，但租期超過 5 年、裝修投資較高時強烈建議公證。依民法第 425 條，未經公證且期限逾五年的不動產租約，房東賣屋後可能無法對抗新屋主，公證費只要數千元至一萬多元，是保護裝修投資最便宜的方法。

店面租約的房東是個人，公司承租要注意什麼稅？

公司承租個人房東的店面時，通常要扣繳 10% 租賃所得稅，單次租金 20,000 元以上還要扣 2.11% 二代健保補充保費。若店面租約約定由承租人負擔這些稅費，會視同租金收入重新計算，簽約前要把「實拿」與「含稅」講清楚。

店面租約中，室內裝修許可是房東還是承租人申請？

依建築物室內裝修管理辦法，申請人可以是建築物所有權人或使用人，店面租約實務上多由承租人委託設計施工方申請。重點是店面租約裡要寫明房東必須配合提供權狀、使照與同意書，否則審查無法送件。

店面租約注意事項的最後判斷：先讓施工方看過，再讓房東簽名

店面租約注意事項說到底只有一個判斷標準：這份合約有沒有保障你「照計畫施工、照預算開店、照條件退場」。使照類組決定你能不能做這個業態，機電與空間使用權決定你能不能把店做出來，免租期與押金決定你的現金流撐不撐得住，原狀回復、提前解約、公證與稅務則決定你退場時會不會被最後一刀砍到。任何一項沒寫清楚，都會在裝修預算或營運成本上找到你。

我們的立場很直接：租約的談判籌碼在簽名之前，簽名之後你就只能拜託。與其簽完約才請設計師想辦法，不如在下訂前花一兩週，讓懂施工的人幫你把風險翻成數字。

如果你正在看店面、準備簽約，可以先準備這幾份資料：店面地址與樓層、租約草稿、使用執照影本或建號、現況照片與影片、預計業態與座位數、裝修預算範圍。可能商空會回覆你一份初步可行性評估，包含使用類組是否相符、排煙與電力的初步判斷、租約中需要補強的機電與復原條款，以及大略的工期與裝修預算區間。來找我們時，別問「這間店裝潢要多少錢」，而是問「這份租約讓我能不能照計畫施工、退租時要準備多少錢」，這才是對的問題。